یکی از شایعترین منبع اختلافها در مشارکت در ساخت، جملات و بندهایی است که در زمان امضا «بدیهی» به نظر میرسند، اما در عمل چند معنای متفاوت پیدا میکنند. عباراتی مثل «بر اساس عرف» یا «طبق توافق طرفین» اگر بدون تعریف دقیق رها شوند، بعداً هر طرف عرف و توافق را مطابق منافع خود معنا میکند. همین اختلاف برداشت، دعوا را از یک اختلاف ساده حسابکتابی به دعوای پیچیده تفسیری در دادگاه تبدیل میکند.
سهمالشرکه و اختلاف بر سر نحوه محاسبه
تعیین سهمالشرکه، فقط نوشتن نسبت ۵۰/۵۰ یا ۶۰/۴۰ روی کاغذ نیست. مالک سهم خود را بر مبنای ارزش زمین و سازنده بر مبنای هزینه ساخت، ریسک و بازار میبیند. وقتی در قرارداد مشخص نشده باشد که سهمها بر چه مبنایی، در چه مرحلهای و با چه شاخصی (متراژ، ارزش ریالی، تعداد واحد) اعمال میشود، همان عبارت ساده «تقسیم به نسبت سهم» میتواند به چند قرائت متناقض منجر شود.
زمانبندی پروژه و عوامل تاخیر
معمولاً در قرارداد، چند تاریخ کلی مثل «زمان شروع»، «زمان اتمام اسکلت» و «زمان تحویل» ذکر میشود؛ اما درباره آنچه «علت موجه تأخیر» محسوب میشود سکوت میشود. بعداً در زمان دعوا، سازنده هر مشکل اداری، تاخیر در صدور پروانه یا افزایش قیمت مصالح را «قوه قاهره» میداند و مالک، همه را «قصور سازنده» تلقی میکند. وقتی قالب حقوقی این موارد در قرارداد دیده نشده باشد، اختلاف بر سر چند ماه تأخیر، به اختلاف بر سر اصل مسئولیت تبدیل میشود.
تقسیم واحدها بر اساس موقعیت و ارزش
نوشتن این که «طبق توافق، واحدها تقسیم خواهد شد» یعنی دعوت رسمی به اختلاف. حتی اگر سهمها مساوی باشد، ارزش واحدها به طبقه، نور، نقشه، ویو و متراژ وابسته است. اگر معیار انتخاب و تقدم در قرارداد تعریف نشده باشد، روزی که ساختمان آماده تقسیم میشود، هر طرف بهترین واحدها را حق خود میداند. همین جاست که کار به کارشناس رسمی، ارزیابی ارزش هر واحد و نهایتاً دعوای مفصل تقسیم میکشد.
تعارض نسخههای مختلف قرارداد و الحاقیهها
در عمل، قرارداد اولیه مشارکت در ساخت در طول پروژه با چندین الحاقیه، صورتجلسه و توافق شفاهی تکمیل میشود. اگر ارتباط این اسناد با سند اصلی شفاف نباشد (ناسخ، متمم، اصلاحکننده)، روزی که اختلاف پیش بیاید، هر طرف سندی را که به نفعش است اصل میداند و بقیه را نادیده میگیرد. نظم حقوقی اسناد و اولویتگذاری آنها مهمترین ابزار جلوگیری از چنین اختلافی است.
سکوت قرارداد نسبت به موضوعات مهم
گاهی اختلاف از بندهای مبهم ناشی نمیشود، بلکه از مسائلی ناشی میشود که اصلاً به آن اشاره نشده است: مالیاتها، عوارض، هزینه لابی و مشاعات لوکس، مجوزهای خاص یا هزینه مشاوران متخصص. هر هزینه پیشبینینشدهای که در قرارداد تعیین تکلیف نشده باشد، در مرحله اجرا به محل جدی اختلاف تبدیل میشود.
تعارض عرف بازار با مفاد قرارداد
بازار ساخت و ساز عرف خاص خود را دارد؛ اما دادگاه قبل از عرف، متن قرارداد را میخواند. اگر قرارداد با عرف رایج تعارض داشته باشد، هر دو طرف میتوانند با استناد گزینشی به یکی از آنها به نفع خود استدلال کنند. هنگامی که قرارداد، نسبت خود با عرف را مشخص نکرده باشد، قاضی مجبور است در هر پرونده، از صفر تشخیص دهد کدام مقدم است؛ و این یعنی قابل پیشبینی نبودن نتیجه اختلاف.
تفسیر علیه تنظیمکننده (اصل contra proferentem)
وقتی یکی از دو طرف قرارداد را تنظیم کرده و دیگری فقط امضا کرده است، در حقوق، قاعدهای وجود دارد که در موارد ابهام، تفسیر علیه نویسنده انجام شود. اگر سازنده فرم آماده خود را به مالک ارائه کند و بندها طوری نوشته شده باشد که در ظاهر ساده و در باطن چندپهلو باشد، در مرحله اختلاف، همین قاعده میتواند علیه او عمل کند. آگاهی از چنین قواعدی در زمان تنظیم قرارداد، مانع نوشتن بندهای دوپهلو میشود.
مسیرهای حل اختلاف: داوری یا دادگاه
انتخاب داور، شروط داوری و نحوه ارجاع اختلاف، اگر به دقت در قرارداد پیشبینی نشود، هنگام بروز اختلاف خودش به منبع اختلاف جدیدی تبدیل میشود. از یکسو، داوری میتواند سالها زمان دادرسی را کاهش دهد، و از سوی دیگر، یک شرط داوری ناقص میتواند باعث شود اختلاف بین دادگاه و مرجع داوری سرگردان بماند. تنظیم حرفهای بند حل اختلاف، عملاً نقشه راه خروج امن از بحران است.