تأخیر در تجهیز کارگاه و شروع عملیات تأخیر سازنده معمولاً از اولین قدم آغاز میشود؛ تجهیز کارگاه. مالک زمین را تحویل داده، بنا تخریب شده، اما سازنده با بهانههایی مثل تأمین نقدینگی یا انتظار برای کاهش قیمت مصالح، شروع را عقب میاندازد. این تأخیر اولیه وقتی در قرارداد ساکت مانده باشد، بعداً هم بر محاسبه خسارت تاخیر و هم بر مسئولیت سازنده نسبت به خرابی ملک قدیمی تأثیر میگذارد.
استفاده از مصالح نامرغوب برخلاف لیست متریال لیست متریال معمولاً پیوست قرارداد است، اما سازنده در عمل برای کاهش هزینهها، دست به جایگزینی مصالح ارزانتر میزند: میلگردهای با سایز پایینتر، سیمان ضعیفتر، تاسیسات ارزانقیمت. مالک شاید در مرحله ظاهری کار متوجه نشود، اما در زمان تحویل یا بعد از سکونت، مشکلات نمایان میشود. اثبات استفاده از مصالح نامرغوب و ارتباط آن با نقایص ساختمان، بدون مستندسازی دقیق، کار سادهای نیست.
عدم اخذ پایانکار و صورتجلسه تفکیکی بسیاری از سازندگان، کار را تا مرحله نمای ظاهری و تحویل کلید پیش میبرند، اما اخذ پایانکار و صورتجلسه تفکیکی را به تعویق میاندازند؛ چون درگیر بدهی شهرداری، تغییرات غیرمجاز یا مغایرت ساخت با پروانه هستند. در این حالت، مالک واحدی دارد که ظاهراً آماده است اما از نظر حقوقی ناقص و غیرقابل نقل و انتقال رسمی است. این تعلل، ارزش اقتصادی پروژه را مستقیماً پایین میآورد.
رها کردن پروژه در میانه راه رایجترین کابوس مالک، پروژه نیمهکارهای است که سازنده به هر دلیل (ورشکستگی، اختلاف با شرکا، مشکلات کیفری) رهایش کرده است. در این وضعیت، نه امکان ادامه ساخت بدون تعیین تکلیف قرارداد پیشین فراهم است، و نه برگشت به وضعیت قبل ممکن. تعیین تکلیف حقوقی چنین پروژهای بدون ساختار مناسب قراردادی، معمولا به چند پرونده موازی در مراجع مختلف ختم میشود.
تغییرات غیرمجاز در نقشه و تعداد واحدها سازنده برای افزایش سود خود، گاهی دست به تغییرات غیرمجاز در نقشه، افزایش تعداد واحدها یا تغییر کاربری بخشی از بنا میزند. این تغییرات هم ممکن است باعث جریمههای شهرداری شود و هم تعادل توافقشده بین سهم مالک و سازنده را برهم بزند. اختلاف در این مرحله، دیگر فقط اختلاف قراردادی نیست؛ پای تخلفات اداری و بعضاً کیفری هم به میان میآید.
پایین آوردن کیفیت مشاعات نسبت به واحدها سازنده شاید ظاهر واحدها را مطابق قرارداد اجرا کند، اما در مشاعات (پارکینگ، لابی، آسانسور، پشتبام) کیفیت را پایین میآورد؛ جایی که مالک معمولاً دیرتر متوجه میشود و اصلاح آن هزینهبر است. نسبت میان کیفیت وعدهدادهشده و کیفیت تحویلشده، اگر از ابتدا تعریف نشده باشد، در زمان اختلاف، دست مالک را برای مطالبه اصلاح یا خسارت میبندد.
پیشفروش بدون شفافسازی وضعیت حقوقی سازنده بعضاً واحدها را به خریداران ثالث پیشفروش میکند، پیش از آن که وضعیت سند و سهمالشرکه مالک کاملاً روشن شده باشد. در نتیجه، یک پروژه، سه ضلع پیدا میکند: مالک، سازنده و خریدار. هر اختلاف ساده بین مالک و سازنده، بلافاصله به دعواهای زنجیرهای با خریداران منتهی میشود. در چنین وضعیتی، جمعکردن تعهدات متعارض، بدون نقشه حقوقی دقیق، عملاً تبدیل به معمایی پیچیده میشود.
عدم رعایت الزامات فنی و مقررات ملی ساختمان تخلف سازنده صرفاً قراردادی نیست؛ هر انحراف از مقررات ملی ساختمان، علاوه بر مسئولیت مدنی، میتواند در صورت وقوع حادثه، مسئولیت کیفری نیز برای او ایجاد کند. مالک در ظاهر فقط یک «واحد آپارتمان» میبیند، اما اگر در اجرای سازه، تاسیسات و ایمنی، استانداردها رعایت نشده باشد، پایه اختلافی گذاشته شده که بعدها در صورت بروز خسارت، دامنهای بسیار گسترده پیدا میکند.
پنهانکاری در ارائه اسناد و اطلاعات پروژه سازنده معمولاً اسناد مربوط به پروانه، نقشهها، قراردادها با پیمانکاران جزء و صورتهزینهها را نزد خود نگه میدارد. این عدم شفافیت، وقتی اختلاف بروز میکند، به مانعی جدی برای اثبات ادعاهای مالک تبدیل میشود. راهکار قراردادی برای جلوگیری از این وضعیت، تعیین نظام گزارشدهی و الزام سازنده به ارائه مستمر مستندات است؛ چیزی که اغلب قراردادهای آماتور فاقد آن هستند.
