پیشفروش بدون مجوز و خارج از چارچوب قانونی قانون خاصی برای پیشفروش ساختمان وضع شده که شرایط و تشریفات آن را مشخص میکند. هرگونه پیشفروش بدون رعایت این ضوابط، علاوه بر بیاعتباری یا تزلزل حقوقی، میتواند تبعات کیفری نیز داشته باشد. در مشارکت در ساخت، سازنده یا مالک ممکن است برای تأمین نقدینگی، پیش از تکمیل مقدمات قانونی، واحدها را پیشفروش کنند و همین، نقطه آغاز بسیاری از اختلافات زنجیرهای است.
پیشفروش سهم مالک توسط سازنده بدون مجوز صریح سازنده در عمل خود را «صاحب اختیار» پروژه میبیند و گاه به خود اجازه میدهد واحدهایی را که طبق قرارداد متعلق به مالک است، پیشفروش کند. خریدار ثالث نیز با اتکا به ظاهر سند یا شهرت سازنده، معامله را میپذیرد. در این وضعیت، مالک و خریدار هر دو خود را ذیحق میدانند و سازنده در مرکز دعوای مثلثی قرار میگیرد.
پیشفروش سهم سازنده توسط مالک در غیاب او گاهی مالک، به بهانه اینکه هنوز سند رسمی به نام سازنده منتقل نشده، واحدهای متعلق به سازنده را به دیگران واگذار میکند. این اقدام، علاوه بر نقض تعهدات قرارداد مشارکت، میتواند عنوان کیفری مثل فروش مال غیر را نیز به دنبال داشته باشد. تعیین دقیق مرز اختیار مالک در انتقال واحدها، تنها راه پیشگیری از این وضعیت است.
پیشفروش قبل از مرحله مجاز از نظر قرارداد یا قانون بعضی قراردادها پیشبینی میکنند که پیشفروش فقط پس از رسیدن به درصد خاصی از پیشرفت فیزیکی یا اخذ مجوز مشخصی مجاز است. بیتوجهی به این محدودیت، باعث میشود خریداران وارد پروژهای شوند که هنوز از نظر حقوقی، قابلیت پیشفروش ندارد. این اقدام، نه تنها ریسک حقوقی برای فروشنده دارد، بلکه خریدار را نیز در معرض از دست دادن سرمایه قرار میدهد.
تعارض میان قرارداد مشارکت و قراردادهای پیشفروش وقتی متن قرارداد پیشفروش با مفاد قرارداد مشارکت در تعارض قرار گیرد (مثلاً در مورد زمان تحویل، نوع واحد یا تعهدات مالی)، هر سه طرف در معرض اختلاف قرار میگیرند. این تعارضها غالباً ناشی از آن است که قراردادهای پیشفروش بدون هماهنگی با ساختار اصلی مشارکت تنظیم میشوند.
مسئولیت مدنی و کیفری ناشی از پیشفروش غیرقانونی اقدام به پیشفروش بدون مجوز یا برخلاف قرارداد، فقط منجر به دعوای مدنی برای ابطال یا فسخ نمیشود؛ در بسیاری موارد، عنوان کیفری نیز مطرح است. ترکیب دعوای مدنی و کیفری در یک پرونده، مسیر را هم برای فروشنده و هم برای خریدار پیچیدهتر میکند و تصمیمگیری را نیازمند تحلیل دقیقتر میسازد.
سرنوشت وجوه دریافتی از پیشخریداران در صورت توقف پروژه هنگامی که پروژه نیمهکاره متوقف میشود، پیشخریداران میخواهند وجوه پرداختی خود را پس بگیرند، در حالی که این وجوه معمولاً صرف هزینههای ساخت و بدهی به دیگران شده است. پاسخ به این سوال که چه کسی مسئول بازپرداخت است (مالک، سازنده یا هر دو)، بستگی به نحوه تنظیم قراردادها و مسیر گردش پول دارد.
امکان ابطال یا اصلاح قراردادهای پیشفروش معیوب در مواردی که قرارداد پیشفروش از لحاظ قانونی یا قراردادی دچار اشکال است، باید بررسی شود که آیا اصلاح آن ممکن است یا تنها راه، ابطال و برگشت به وضعیت قبل است. این تحلیل، نیازمند بررسی دقیق متن، زمان تنظیم، نیت طرفین و وضعیت فعلی پروژه است.
نقش شفافیت اطلاعاتی در جلوگیری از پیشفروشهای پرریسک بسیاری از خریداران، بدون بررسی وضعیت سند، پروانه، قرارداد مشارکت و تعهدات قبلی، صرفاً بر اساس تبلیغات و وعدهها، وارد معامله میشوند. ایجاد شفافیت در ارائه اطلاعات پروژه، اسناد مرتبط و وضعیت حقوقی، میتواند از بروز بسیاری از این اختلافات پیشفروش جلوگیری کند؛ البته مشروط به اینکه سازوکارهای لازم در قرارداد مشارکت پیشبینی شده باشد.
