تحلیل حقوقی قراردادهای ملکی و دعاوی پیش‌فروش ساختمان

طبق ماده ۱ و ۱۰ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (مصوب ۱۴۰۳)، کلیه اسناد عادی (مبایعه‌نامه، قولنامه دستی و توافقات غیررسمی) تنظیمی پس از راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد، در مراجع قضایی و ادارات دولتی فاقد اعتبار اثباتی مالکیت هستند و دعاوی مبتنی بر آن‌ها با قرار عدم استماع مواجه می‌شود.

تنها راه مصون‌ماندن از ابطال معامله یا کلاهبرداری در فروش مال غیر، تنظیم پیش‌فروش در بستر سامانه کاتب و دریافت کد رهگیری رسمی از دفاتر اسناد رسمی است. برای جزئیات نحوه انطباق اسناد با این تحول تقنینی، تحلیل جامع ما از قانون الزام به تنظیم سند رسمی را مطالعه کنید یا وضعیت پلاک را از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استعلام نمایید.

طرح دعوای صِرف «الزام به تنظیم سند رسمی»تهن اقامه کند. جهت مدیریت سناریوی رفع بازداشت‌های اجرایی و بانکی، بررسی پروتکل < ۶۲۰ دیوان عالی کشور با قرار رد دعوا روبه‌رو خواهد شد؛ زیرا انتقال عین مرهونه بدون اذن مرتهن نافذ نیست.

مسیر فنی و صحیح دادرسی این است که خواهان باید همزمان خواسته خود را تحت عنوان «الزام به فک رهن، پرداخت دیون تسهیلاتی و سپس تنظیم سند رسمی انتقال» به طرفیت توأمان فروشنده، سازنده و بانک مرتهن اقامه کند. جهت مدیریت سناریوی رفع بازداشت‌های اجرایی و بانکی، بررسی پروتکل فک رهن و رفع بازداشت ملک الزامی است.

مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، وجه التزام خسارت مقطوع قراردادی است و قاضی حق تعدیل، کاهش یا افزایش مبلغ توافق‌شده را ندارد؛ حتی اگر خسارت واقعی بیشتر یا کمتر از آن باشد. نحوه محاسبه آن به صورت روزشمار از تاریخ سررسید تعهد (مانند تاریخ قیدشده در مبایعه‌نامه برای حضور در دفترخانه) تا زمان اجرای کامل تعهد است.

نکته کلیدی دادخواهی: خریدار برای مطالبه وجه التزام تاخیر در تنظیم سند، باید در همان روز مقرر گواهی عدم حضور (گواهی موضوع ماده پلاک) را از سردفتر دریافت کرده و آمادگی خود برای تادیه باقیمانده ثمن را احراز کند. همچنین اگر شرط حل اختلاف قراردادی تعیین شده باشد، این مطالبه به جای دادگاه از طریق داوری در دعاوی ساختمانی پیگیری می‌شود.