تفکیک میان بطلان، فسخ و انحلال توافقی لازم است مالک یا سازنده بداند که بطلان با فسخ تفاوت ماهوی دارد. بطلان یعنی قرارداد از ابتدا فاقد اثر بوده، در حالی که فسخ ناظر بر پایان دادن به قراردادی است که در زمان انعقاد صحیح بوده است. اضافه بر این، انحلال توافقی (اقاله) راه سومی است که با توافق طرفین، قرارداد را خاتمه میدهد. تشخیص دقیق مسیر مناسب، تاثیر مستقیمی بر سرنوشت تعهدات گذشته و آینده دارد.
موارد بطلان قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد میتواند به دلایل مختلف باطل تلقی شود: فقدان اهلیت، نامشروع بودن جهت معامله، مجهول بودن مورد معامله، یا شمول بر خلاف صریح قانون. در حوزه مشارکت در ساخت، شایعترین بحث، مجهول بودن موضوع و عدم قابلیت تعیین دقیق سهمها و تعهدات است. وقتی قرارداد به حدی مبهم باشد که تعهدات اصلی قابل شناسایی نباشد، بحث بطلان مطرح میشود؛ نه صرفاً تفسیر.
شرایط و موارد فسخ قرارداد فسخ معمولاً بر مبنای شروط ضمن عقد یا قواعد عمومی (مثل خیار تأخیر، تخلف از شرط، تعذر وفا) مطرح میشود. در مشارکت در ساخت، رایجترین مورد، «عدم اجرای تعهدات در مهلت مقرر» است. اما تحقق حق فسخ منوط به این است که در قرارداد، دقیقاً مشخص شده باشد در صورت چه نوع تأخیر و با چه شرایطی، حق فسخ به وجود میآید؛ وگرنه صرف تأخیر، همیشه به معنای حق فسخ نیست.
الزام به انجام تعهد به عنوان بدیل فسخ قبل از آن که طرف متضرر به فسخ فکر کند، میتواند درخواست الزام طرف مقابل به انجام تعهد را مطرح کند. مثلاً الزام سازنده به تکمیل عملیات یا الزام مالک به تنظیم سند رسمی. این مسیر زمانی موفق است که تعهد مورد نظر هنوز ممکنالاجرا باشد و دادگاه بتواند با حکم خود، وضعیت را به مسیر اصلی بازگرداند.
پیامدهای حقوقی فسخ یا بطلان برای عملیات انجام شده در صورت فسخ یا بطلان، سؤالی اساسی پیش میآید: تکلیف آنچه تا کنون ساخته شده یا هزینههایی که پرداخت شده چیست؟ در بطلان، اصولاً هر طرف باید عوض دریافتی را بازگرداند؛ اما در پروژهای که مخروبه شده و نیمهکاره باقی مانده، بازگرداندن وضعیت به حالت قبل تقریباً ناممکن است. در اینجا، قواعدی مانند «ضمان ید» و «غصب» و «جبران منصفانه» مطرح میشود که محاسبه آنها ساده نیست.
لزوم مستندسازی نقض تعهدات برای توجیه فسخ طرفی که میخواهد فسخ را اعمال کند، باید بتواند نقض تعهد طرف مقابل را با مدارک و شواهد کافی اثبات کند. صرف ادعا، برای توجیه فسخ کافی نیست و در صورت عدم موفقیت در اثبات، خود فسخکننده در معرض مسئولیت قرار میگیرد. مستندسازی دقیق تأخیرها، تخلفات و مکاتبات، کلید موفقیت در این مسیر است.
نقش شروط داوری در مسیر ابطال، فسخ یا الزام اگر قرارداد، مرجع داوری را پیشبینی کرده باشد، طرح دعوا برای ابطال، فسخ یا الزام، ممکن است ابتدا باید در همان مرجع مطرح شود. بیتوجهی به این شرط، میتواند باعث رد دعوا در دادگاه یا طولانی شدن بیشتر فرآیند شود. شناخت دقیق اثر شروط داوری در زمان بروز اختلاف، لازمه انتخاب مسیر صحیح است.
ارتباط بین دعاوی کیفری و دعاوی مدنی در فسخ قرارداد گاهی رفتار یکی از طرفین (مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل و…) جنبه کیفری پیدا میکند. طرح شکایت کیفری میتواند بر روند رسیدگی مدنی (ابطال یا فسخ) اثر جدی بگذارد. همزمانی یا تقدم و تأخر این دو مسیر، اگر بدون محاسبه انجام شود، ممکن است به ضرر طرفی تمام شود که قصد دفاع از حقوق خود را دارد.
تأثیر فسخ یا بطلان بر خریداران ثالث و پیشخریداران در پروژههایی که واحدها پیشفروش شدهاند، فسخ یا بطلان قرارداد مشارکت، فقط دعوای بین مالک و سازنده نیست؛ پای خریداران ثالث نیز به میان میآید. این اشخاص، بر اساس ظواهر سند و اعتماد به قرارداد اصلی اقدام کردهاند. تعیین تکلیف حقوقی آنها، بدون آن که تعادل منافع سهجانبه برهم بخورد، مستلزم تحلیل دقیق زنجیره قراردادها و زمانهای انتقال است.
