دعاوی مشارکت در ساخت؛ بطلان قرارداد، تخلیه و خلع ید از ملک کلنگی
مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت از رایجترین قراردادهای حوزه املاک و ساختوساز است، اما در عمل بخش زیادی از اختلافات میان مالک و سازنده به طرح دعاوی حقوقی منتهی میشود. از مهمترین این دعاوی میتوان به دعوای اعلام بطلان قرارداد مشارکت در ساخت به جهت مجهول بودن مورد معامله، دعوای خلع ید سازنده از ملک کلنگی، دعوای تخلیه ملک و نیز دعاوی ناشی از فسخ یا انفساخ قرارداد اشاره کرد.
در بسیاری از پروندهها، مالک پس از بروز تخلف از سوی سازنده، به دنبال بازپسگیری ملک است و در برخی موارد نیز یکی از طرفین مدعی میشود که قرارداد از ابتدا به علت نامعلوم بودن موضوع معامله یا عوضین، باطل بوده است. شناخت تفاوت این دعاوی برای انتخاب عنوان صحیح خواسته، اهمیت بسیار زیادی دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که به موجب آن مالک، زمین یا ملک کلنگی خود را برای احداث بنا در اختیار سازنده قرار میدهد و سازنده نیز متعهد میشود با سرمایه، تخصص، مدیریت یا امکانات خود عملیات ساخت را انجام دهد. در پایان، سهم هر یک از طرفین بر اساس توافق از اعیان احداثی یا منافع پروژه تعیین میشود.
با وجود ظاهر ساده این قرارداد، در عمل موضوعات زیادی میتواند منشاء اختلاف شود؛ از جمله:
- نامشخص بودن دقیق سهم طرفین
- ابهام در تعداد و موقعیت واحدها
- نامعلوم بودن آورده هر طرف
- پیشفروش یا انتقال غیرمجاز سهم سازنده
- تأخیر در اجرا یا ترک پروژه
- ادامه تصرف ملک پس از فسخ یا انقضای قرارداد
دعوای اعلام بطلان قرارداد مشارکت در ساخت به جهت مجهول بودن مورد معامله
یکی از دعاوی مهم در اختلافات ناشی از مشارکت در ساخت، دعوای اعلام بطلان قرارداد به علت مجهول بودن مورد معامله است. این دعوا زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین ادعا میکند قرارداد به دلیل نامعین بودن موضوع اصلی معامله یا عوضین، از ابتدا واجد شرایط صحت نبوده است.
مبنای قانونی بطلان قرارداد
مهمترین مستندات قانونی در این زمینه عبارتاند از:
- ماده 190 قانون مدنی: شرایط اساسی صحت معاملات را بیان میکند.
- ماده 216 قانون مدنی: مورد معامله باید مبهم نباشد، مگر در موارد خاص که علم اجمالی کافی است.
- ماده 223 قانون مدنی: اصل بر صحت معاملات است مگر فساد آن اثبات شود.
- بند 2 ماده 233 قانون مدنی: شرط مجهولی که موجب جهل به عوضین شود، باطل و موجب بطلان عقد است.
چه زمانی مجهول بودن، موجب بطلان میشود؟
صرف وجود ابهام در قرارداد، موجب بطلان آن نیست. برای آنکه دعوای بطلان قرارداد مشارکت در ساخت به نتیجه برسد، باید ثابت شود که جهل و ابهام به حدی بوده که:
- موضوع اصلی قرارداد قابل تشخیص نبوده است
- عوضین یا سهم طرفین قابل تعیین نبوده است
- قرارداد به صورت عرفی نیز قابلیت اجرا نداشته است
- معامله حالت غرری پیدا کرده است
مواردی که ممکن است مبنای طرح دعوای بطلان باشد
در دعاوی مشارکت در ساخت، معمولاً در این موارد بحث مجهول بودن مورد معامله مطرح میشود:
- مشخص نبودن دقیق پلاک ثبتی یا ملک موضوع قرارداد
- مشخص نبودن میزان سهم مالک و سازنده
- تعیین نشدن تعداد، نوع یا محل استقرار واحدهای متعلق به هر طرف
- نامشخص بودن آورده هر یک از طرفین
- شرط مبهمی که سبب جهل به عوضین شود
- واگذاری یا فروش واحدی که در زمان معامله هنوز وجود خارجی نداشته و اوصاف آن معین نشده است
چه مواردی معمولاً برای بطلان کافی نیست؟
بر اساس تحلیلهای حقوقی و نمونه آرای منتشرشده، برخی امور معمولاً به تنهایی موجب بطلان قرارداد شناخته نمیشوند، از جمله:
- افزایش هزینه ساخت
- تغییر قیمت مصالح یا زمین
- اختلاف در ارزش اقتصادی پروژه
- تأخیر در اجرا
- ناتوانی مالی سازنده
- نامعلوم بودن هزینه نهایی اجرای پروژه، در صورتی که اصل تعهدات و سهم طرفین مشخص باشد
بنابراین، هر اختلافی در قرارداد مشارکت در ساخت، دعوای بطلان ایجاد نمیکند و در بسیاری از موارد، دعوای صحیح ممکن است مطالبه خسارت، الزام به ایفای تعهد یا فسخ قرارداد باشد.
نمونه دعوای بطلان در مشارکت در ساخت
در یکی از مطالب منتشرشده در وبسایتهای حقوقی، پروندهای گزارش شده که در آن سازنده پیش از تخریب ساختمان کلنگی و پیش از احداث پروژه، اقدام به فروش یک واحد آپارتمان به شخص ثالث کرده بود. در استدلال حقوقی این پرونده گفته شده بود که در زمان معامله، واحد فروختهشده هنوز وجود خارجی نداشته و موضوع معامله موجود، معلوم و معین نبوده است. در آن پرونده به مواد 190 و 361 قانون مدنی و نیز مقررات قانون پیشفروش ساختمان استناد شده بود.
هرچند این منبع، متن دادخواست و تجربه وکالتی را منتشر کرده و رأی قطعی نهایی را ارائه نکرده است، اما از جهت استدلال حقوقی برای وکلا و تنظیم دعوا قابل استفاده است.
برای اطلاعات بیشتر روی نام مقاله کلیک کنید:
تنظیم و بازبینی قرارداد مشارکت در ساخت برای سازندگان و مالکان
راهنمای حقوقی حل اختلاف در تقسیم واحدها، سهمالشرکه و تغییر نقشه در مشارکت در ساخت
خلع ید و تخلیه سازنده یا شریک متخلف در قرارداد مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت؛ بطلان قرارداد، تخلیه و خلع ید از ملک کلنگیدعاوی پیشفروش غیرقانونی در مشارکت در ساخت
نقش وکیل در جلوگیری از ضرر بیشتر در مشارکت در ساخت
مطالبه وجه التزام و خسارات در مشارکت در ساختحقوق سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
حقوق مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
ابطال، فسخ یا الزام به انجام تعهد در مشارکت در ساخت
تخلفات رایج سازنده در مشارکت در ساخت
اختلافات مشارکت در ساخت و قراردادهای ساختمانی | وقتی پروژه به بنبست میرسد
خلع ید از ملک کلنگی در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از دعاوی شایع در این حوزه، دعوای خلع ید از ملک کلنگی علیه سازنده یا متصرف است. با این حال، طرح این دعوا نیازمند دقت زیادی است؛ زیرا تصرف اولیه سازنده غالباً با اذن مالک و بر اساس قرارداد انجام میشود و تا زمانی که قرارداد معتبر است، تصرف او اصولاً مجاز تلقی میشود.
شرایط طرح دعوای خلع ید علیه سازنده
برای طرح دعوای خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً باید این امور احراز شود:
- مالکیت رسمی خواهان نسبت به ملک
- وجود تصرف فعلی خوانده
- انقضای مدت قرارداد یا فسخ یا انفساخ معتبر آن
- زوال اذن و غیرمجاز شدن ادامه تصرف
بنابراین، اگر مالک بدون اثبات پایان قرارداد مشارکت، مستقیماً دعوای خلع ید مطرح کند، احتمال رد دعوا وجود دارد.
مواردی که میتواند مبنای خلع ید باشد
در عمل، در این وضعیتها امکان طرح دعوای خلع ید بیشتر مطرح میشود:
- انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت
- فسخ قرارداد به علت تخلف اساسی سازنده
- ترک پروژه و عدم انجام تعهدات اصلی
- انتقال یا پیشفروش غیرمجاز برخلاف شروط قرارداد
- امتناع سازنده از تحویل ملک پس از پایان رابطه قراردادی
مدارک لازم برای دعوای خلع ید از ملک کلنگی
برای موفقیت در دعوای خلع ید، مدارک زیر اهمیت زیادی دارند:
- سند رسمی مالکیت
- قرارداد مشارکت در ساخت
- اظهارنامه اعلام فسخ یا مطالبه تحویل ملک
- رأی داوری یا رأی دادگاه در صورت وجود شرط داوری یا طرح دعوا
- گزارش کارشناسی درباره وضعیت ملک و میزان پیشرفت عملیات ساخت
تفاوت دعوای خلع ید و دعوای تخلیه
یکی از اشتباهات رایج در دعاوی ملکی، استفاده نادرست از عنوان خلع ید به جای تخلیه یا برعکس است. این تفاوت در پروندههای مربوط به ملک کلنگی و مشارکت در ساخت اهمیت ویژه دارد.
دعوای تخلیه
دعوای تخلیه زمانی مطرح میشود که تصرف متصرف بر مبنای رابطه استیجاری یا قراردادی مشابه آن بوده و اکنون مدت قرارداد پایان یافته یا جهت قانونی برای تخلیه ایجاد شده است.
دعوای خلع ید
دعوای خلع ید ناظر به موردی است که تصرف خوانده فاقد مجوز قانونی است یا مجوز سابق او از بین رفته است و خواهان به عنوان مالک رسمی، رفع تصرف از ملک را میخواهد.
اگر ملک کلنگی در تصرف مستأجر باشد، دعوای مناسب معمولاً تخلیه است، نه خلع ید. اما اگر سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت وارد ملک شده و پس از فسخ یا انقضای قرارداد همچنان ملک را در اختیار داشته باشد، دعوای خلع ید قابل طرح خواهد بود.
در اختلافات مشارکت در ساخت، بطلان بهتر است یا فسخ؟
این پرسش در بسیاری از پروندهها مطرح میشود. پاسخ وابسته به وضعیت قرارداد است.
اگر ایراد به اصل شرایط صحت قرارداد بازگردد، مانند:
- مجهول بودن مورد معامله
- فقدان اهلیت
- فقدان قصد
- نامشروع بودن جهت
ممکن است دعوای بطلان مطرح شود.
اما اگر قرارداد صحیح منعقد شده و بعداً یکی از طرفین تعهداتش را اجرا نکرده باشد، معمولاً مسیر درست عبارت است از:
- الزام به ایفای تعهد
- مطالبه خسارت
- تأیید فسخ
- اعلام انفساخ
- خلع ید پس از زوال رابطه قراردادی
در نتیجه، وکیل باید پیش از انتخاب عنوان دعوا، بین بطلان و فسخ تفکیک دقیق انجام دهد؛ زیرا آثار حقوقی این دو با یکدیگر متفاوت است.
نکات مهم برای وکیل در دعاوی مشارکت در ساخت
در تنظیم دادخواست یا دفاع در اینگونه پروندهها، توجه به این نکات ضروری است:
- ابتدا ماهیت دقیق رابطه حقوقی طرفین مشخص شود
- معلوم شود دعوا ناظر به بطلان، فسخ، الزام به تعهد یا خلع ید است
- مفاد قرارداد از حیث تعیین موضوع، سهم طرفین، مدت، شروط انتقال و شروط فسخ بررسی شود
- در صورت وجود شرط داوری، وضعیت صلاحیت مرجع رسیدگی مشخص شود
- عنوان خواسته به درستی انتخاب شود تا دعوا با ایراد شکلی مواجه نشود
گردآوری و تحلیل :دکتر سیدمحمدمحسن علوی وکیل دادگستری
نتیجهگیری
دعاوی ناشی از مشارکت در ساخت از پیچیدهترین دعاوی ملکی و قراردادی هستند. در برخی پروندهها، دعوای اعلام بطلان قرارداد به جهت مجهول بودن مورد معامله قابل طرح است، اما این دعوا تنها زمانی به نتیجه میرسد که ابهام به اصل موضوع قرارداد یا عوضین سرایت کرده و معامله را عرفاً غیرقابل تعیین و غرری کرده باشد.
همچنین، در خصوص ملک کلنگی باید میان دعوای تخلیه و خلع ید تفاوت قائل شد. اگر تصرف سازنده یا متصرف در ابتدا بر اساس قرارداد مجاز بوده، معمولاً ابتدا باید پایان قرارداد یا فسخ آن احراز شود و سپس برای خلع ید اقدام کرد. انتخاب صحیح عنوان دعوا، بررسی دقیق مفاد قرارداد و استناد به مستندات قانونی، نقش اساسی در موفقیت پرونده دارد.
اگر درگیر اختلافات مربوط به مشارکت در ساخت، فسخ قرارداد، بطلان قرارداد، تخلیه ملک یا خلع ید از ملک کلنگی هستید، بررسی تخصصی اسناد و تنظیم درست خواسته، مهمترین گام در مسیر موفقیت دعوا است.