- دکتر سید محمدمحسن علوی وکیل دادگستریحقوق-مالک قرارداد

حقوق مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

حق مطالبه خسارت تأخیر در تحویل و انجام تعهد مالک، در صورت درج صحیح شرط، می‌تواند برای هر روز تأخیر سازنده در تحویل واحدها یا انجام تعهدات کلیدی، خسارت مطالبه کند. اما این حق زمانی قابل اعمال است که در قرارداد، معیارهای دقیق تحویل، زمان‌های مشخص و سازوکار محاسبه خسارت تعیین شده باشد؛ وگرنه، اثبات «تأخیر مؤثر» در دادگاه به مراتب سخت‌تر خواهد شد.
حق نظارت بر کیفیت ساخت و اجرای تعهدات فنی اگر چه سازنده به عنوان متخصص، مسئول اجرای عملیات است، اما مالک حق دارد از طریق گزارش‌های دوره‌ای، بازدیدها و حتی با استفاده از مشاور فنی، بر اجرای صحیح کار نظارت کند. این حق نظارت وقتی در قرارداد به رسمیت شناخته شده باشد، می‌تواند از بسیاری تخلفات بعدی سازنده جلوگیری کند و در صورت بروز اختلاف، به عنوان مستند مهم مورد استناد قرار گیرد.
حق صیانت از سند رسمی و جلوگیری از انتقال غیرمجاز مالک تا زمانی که انتقال رسمی سهم‌الشرکه در دفترخانه انجام نشده، حق دارد از هرگونه انتقال شتاب‌زده یا خلاف توافق سهم خود جلوگیری کند. پیش‌بینی دقیق زمان‌بندی و شرایط انتقال رسمی، از این جهت برای مالک حیاتی است که از انتقال زودهنگام سند و ایجاد تعهدات ناخواسته جلوگیری شود.
حق تعیین تکلیف در صورت توقف یا کندی غیرموجه پروژه مالک در مقابل پروژه‌ای که به طور غیرموجه متوقف شده، نباید در وضعیت تعلیق دائمی قرار گیرد. قراردادی که برای چنین وضعیتی راه‌حل (مثل حق فسخ، جایگزینی سازنده یا ورود شریک جدید) پیش‌بینی کرده باشد، به مالک این امکان را می‌دهد که از حالت بلاتکلیف خارج شود؛ بدون آن که به سادگی، خود را در معرض ادعای خسارت مضاعف قرار دهد.
حق استفاده از ابزارهای تأمین دلیل و کارشناسی مالک این امکان را دارد که قبل از ورود رسمی به دعوا، از طریق تأمین دلیل و کارشناسی، وضع موجود پروژه، میزان پیشرفت، کیفیت ساخت و میزان تخلفات را ثبت و مستند کند. این اقدام اگر به موقع انجام شود، جلوی از بین رفتن آثار بسیاری از تخلفات را می‌گیرد و بعدها در دادگاه، ارزش اثباتی بالایی دارد.
حق پیش‌فروش واحدها (در صورت پیش‌بینی در قرارداد) در بسیاری از قراردادها، سهم مالک و سازنده به واحدها تقسیم می‌شود و ممکن است برای مالک، امکان پیش‌فروش واحدهای سهم خود پیش‌بینی شده باشد. استفاده از این حق، بدون درگیر شدن در تخلفات «پیش‌فروش غیرقانونی»، منوط به آن است که قرارداد، حدود و شرایط پیش‌فروش، نحوه اطلاع سازنده و سرنوشت وجوه دریافتی را دقیقاً روشن کرده باشد.
حق مطالبه صورتحساب هزینه‌ها و شفافیت مالی وقتی مالک بخشی از هزینه‌ها را متقبل می‌شود یا سود مشترک است، حق دارد بداند هزینه‌ها چگونه و در چه مسیرهایی هزینه شده‌اند. الزام قراردادی سازنده به ارائه صورتحساب‌های دوره‌ای، گزارش‌های مالی و مستندات پرداخت‌ها، ابزار واقعی مالک برای کنترل مالی پروژه است. نبود این سازوکار، عملاً مالک را به حامی مالی کور بدل می‌کند.
حق مطالبه تنظیم سند رسمی در موعد مقرر مالک حق دارد در موعدي كه در قرارداد پيش‌بيني شده، انتقال رسمي سهم سازنده و بالعكس را مطالبه كند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وقتی نتیجه‌بخش است که قرارداد از ابتدا تکلیف طرفین، مقدمات لازم (پایان‌کار، صورت‌جلسه تفکیکی، مالیات‌ها) و زمان‌بندی اقدام در دفترخانه را مشخص کرده باشد.
حق جبران خسارات فراتر از وجه التزام (در موارد خاص) اگر چه در بسیاری از قراردادها، وجه التزام برای تخلف از تعهدات پیش‌بینی می‌شود، اما در برخی موارد، مالک می‌تواند علاوه بر وجه التزام، جبران خسارات اضافی را نیز مطالبه کند؛ به شرطی که قرارداد به گونه‌ای تنظیم نشده باشد که هر گونه خسارت را محدود به وجه التزام اعلام کرده باشد. تفکیک بین «وجه التزام جایگزین خسارت» و «وجه التزام حداقل خسارت» در متن قرارداد، برای احقاق این حق حیاتی است.